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20 蔡志濠 • 2019-09-03 11:31:32  来源:澳门新濠天地官方赌场产业研究院 E3860G0

多因素驱动住房租赁市场快速发展

国家卫健委数据显示,2014年我国流动人口规模达2.53亿人,为历史之最。之后4年,人口流动趋于稳定,年均2.46亿人。而这些人口主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区,这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

图表1:2011-2018年中国流动人口规模及占比情况(单位:亿人,%)

此外,房价高企也是住房租赁市场需求旺盛的另一源头。从2018年全球主要城市房价收入比情况来看,中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市,未来核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房只能租房,且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。

图表2:2018年全球城市房价收入比T0P10分布(单位:倍)

伴随2016年房价的上涨和首次置业门槛越来越高,2017年以来国家陆续出台相关政策大力支持发展租赁住宅市场以保障民生。从大方向的政策方针到加大租赁用地供给,再到推进住房租赁资产证券化,中央和地方积极探索租赁住宅市场的发展方向、发展模式、监管制度等等。中央多次强调建立租购并举、多主体供应的住房制度,加快完善租赁市场立法以补齐该市场的短板。

单看2018年,中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架,主要从供给侧改善入手,着重在土地和融资端发力,力求降低项目获取成本,拓宽融资渠道,提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。具体来看,土地方面,原国土部、住建部、农业农村部均强调推进利用集体建设用地建设租赁住房,住建部对租赁用地的供应占比做出要求;融资方面,证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件,银保监会鼓励符合条件的保险公司、保险资产管理机构参与长租市场建设。在这样的政策红利下,我国住房租赁市场大有发展空间。

图表3:2017年以来我国住房租赁市场相关政策汇总

多元主体入局住房租赁市场

与租赁需求相对应的,是2018年我国住房租赁市场房源供应量保持持续增长。据58同城、安居客《2018年中国住房租赁报告》显示,2018年我国租赁房源同比增长36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三,占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看,2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50m2以下和70-90m2两个区间,占比分别为29.5%和22.6%。

而我国住房租赁市场房源供应量保持持续增长得益于多元主体的入场。2010年起,以自如、魔方为代表的创业公司成立,租赁住宅慢慢发展起来。而随着越来越多的人看好这一领域,资本于2013年入场进行投机。2015年开始,在政策的鼓励下,市场快速发展,多元主体也开始涉足租赁住宅市场。现在,行业依然处于加速扩张期,规模化成为一种趋势。

图表4:我国住房租赁市场发展历程一览表

除此之外,在国家政策指引支持下,我国房地产租赁市场正迎来金融深化的变革,随着严防严控金融风险,金融去杠杆、强监管等不断加码,房地产行业的格局也在变化,行业走向分化。在这种背景下,需要有更多的金融思维、金融潜力以及资源整合的能力,金融资源是未来房企发展的核心。

2017年11月3日,中国建设银行深圳市分行与11家房企签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。紧随其后,11月28日,工商银行北京分行宣布,将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。截至目前,已有中信、建行、中行和工行等多家银行开始响应政策,宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

图表5:2018年我国商业银行与政府、房企合作情况

以上数据来源于澳门新濠天地官方赌场产业研究院发布的《中国住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告

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