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20 朱茜 • 2018-07-11 15:38:16  来源:澳门新濠天地官方赌场产业研究院 E1796G0

近期,国开行收紧棚改融资的消息已经确凿无疑,三四线城市及县城房地产市场岌岌可危。失去了最大的资金输血,三四线城市及县城楼市或迎来拐点。即便不是拐点,三四线城市及县城楼市也走到了十字路口。为了说明棚改对上述地区房价的影响,澳门新濠天地官方赌场产业研究院通过十张图对棚改政策进行深入解读。

什么是棚改?

棚改是棚户区改造的简称,具体是指纳入国家棚户区改造计划,依法实施棚户区征收拆迁、居民补偿安置以及相应的腾空土地开发利用等的系统性工程,包括城镇棚户区(含城中村、城市危房)、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区(场)棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目等。

棚改安置的方式主要要两种:一种是实物安置,由地方城建平台进行棚户区改造建设,居民家庭获得实物安置,过度时间较长;另一种是货币化安置,即政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。

作为我国重大保障性安居工程,棚改项目受到中央政府高度重视。2014年以来的《全国人大政府工作报告》,均提及有关情况。今年人大政府工作报告便称将启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套。对于棚改,可以说国家在房地产领域最重视的方面。

图表1:2014-2018年全国人大政府工作报告棚改内容汇总

棚改实施情况

棚改的操作流程是由央行向政策性银行投放抵押补充贷款(PSL),政策性银行(国开行、农发行等)发放棚改专项贷款,地方政府获得棚改贷款、中央补助和社会资本等后拆迁卖地、商业化出售部分棚改建房,对居民进行实物或货币化安置,最后偿还政策性银行贷款,政策性银行再偿还央行贷款。

图表2:棚改操作流程

在整个操作中,PSL是政策行的资金来源端,构成政策行棚改贷款中的一部分。数据显示,2016年,央行提供PSL资金达到9714亿元,为近年来最高峰;2018年1-5月,PSL资金为4369亿元,如果政策没有收紧,PSL资金全年很可能超过2016年的高峰并突破万亿元。

图表3:2014-2018年央行提供PSL资金情况(单位:亿元)

政策行贷款是棚改资金的主要来源,占比在80%左右,近年来增长明显。2017年,政策行棚改资金贷款达到1.28万亿元,其中国开行投放8800亿、农发行投放4000亿。

图表4:2013-2017年政策性银行棚改资金贷款规模(单位:亿元)

安置方式上,2015年之前,棚改安置主要以实物安置为主,但由于要经历2-3年的过渡期,拆迁户等待时间长,地方政府实施棚改进度慢,国务院因此提出“要积极推进棚改货币化安置”,此后棚改货币化安置套数比例逐年提升。2017年,棚改开工套数为609万套,其中棚改货币化安置比例达到67.7%,较上年提高19.2个百分点。

图表5:2013-2017年棚改开工套数及货币化安置比例(单位:万套,%)

地区分布来看,2017年开工棚改的609万套中,区域上仍然集中在中西部地区,占比达到67%。东部地区中,山东棚改规模上升较多,2017年增加了23万套。

图表6:2017年棚改开工区域分布情况(单位:%)

货币化安置对房地产销售的影响

从上述分析可知,棚改对当地房地产的影响主要来源于货币化安置。棚户区改造短期内大量释放居民购房需求,而来自于PSL的货币化安置资金则直接提高了房地产到位资金,刺激房地产销售向好、房价地价全面上行,对地区当前经济稳定和未来经济发展均具有明显的拉动效应。

以85平/套计算,2017年,棚改货币化安置贡献的住宅销售面积可能达到3.5亿平方米,占全年整体住宅销售面积的比重高达24%。

图表7:2013-2017年棚改货币化安置拉动销售面积占比情况(单位:%)

不过,随着去库存任务的基本完成,爆发式增长的货币化安置方式带来的诸多问题开始逐渐显现。一方面,货币化方式被视作三四线城市住房价格非理性上涨的推手之一;另一方面,不规范的货币化安置项目则存在提高政府隐性债务风险的可能。

棚改降温对三四线房地产的冲击

与2017年相比,2018年大部分省份棚改任务在下降。其中,山东、河南、新疆、贵州、浙江等棚改规模靠前。山东2018年棚改力度依旧很大,计划开工84万套,日照、菏泽、德州、济宁、泰安、潍坊棚改指标均超过5万套。

图表8:2018年各省市棚户区改造任务情况(单位:万套)

图表9:2018年山东省各市棚户区改造任务情况(单位:套)

如果上述任务要完成,为防治政府隐性债务扩张,今年货币化安置比例可能下降。货币化安置比例下滑,三四线城市及县城的房地产销售压力无疑将随之上升。

根据测算,中性情形下,2018年三四线城市商品房销售面积为112762万平方米,较2017年增长3.5%;悲观情形下2018年三四线城市商品房销售面积为96068万平方米,增速大幅下降至-11.8%;极端情形下,可能引发全社会其他行业的危机。

图表10:2018年棚改货币化安置对三四线房地产销售影响预测(单位:万平方米,%)

不过,决策层对政策调整的底线是不发生系统性风险,应该不会让房地产销售增速发生金融危机级别的下滑。因此,全面停止棚改的概率几乎没有,但货币化安置比例调整是必然之举,实物安置比例将逐步提高。

未来将由政府主导新建一批保障性住房与配套商业设施,如商铺、停车场等,可有效拓宽棚改项目的收入来源,改善棚改项目的融资平衡情况。此外,保障性住房可增加当地住房市场供给,有效遏制三、四线城市房地产市场价格的上涨,有助于进一步提高民生福祉。

以上数据及分析来源参考澳门新濠天地官方赌场产业研究院发布的《2018-2023年中国住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告》。

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